コラム

 公開日: 2018-05-08  最終更新日: 2018-05-10

災害・返済・離婚リスクに対応した家の簡易チェックリスト


間取りのスマイル診断を通じて、「危ないなあ!」と思うときがあります。それは、「家を建てるリスクや新居での暮らし方を夫婦で考えていない」と、気づいた時です。今回は、マイホームを建てるリスクについて報告します。

■人は家を建てたくなるもの!
「家を建てたい!」と思うようになると、「家賃がもったいない」「賃貸だと何も残らないがマイホームなら土地と家が残る」と考えます。何より「仲間に後れを取りたくない」という意識が強くなり、将来の不安よりも「家を建てること」が先行してしまいます。そんなとき私は、「家を建てることは大きなリスクを背負うことです。リスク回避のチェックをされましたか?」と質問します。

■マイホームを持つリスクは3つ  
仮にマイホームを失う危険性をリスクと考えると、リスクは、災害・返済不能・離婚の3つとなります。
先ずは災害リスクです。去年の12月、南海トラフの巨大地震が今後30年以内に起きる確率を70%から80%に見直されたことです。2011年の東日本大震災、2016年の熊本大地震の被災者の応急仮設住宅での苦悩は、今でも続いています。

次は返済リスクです。今年3月に発表された都道府県別将来推定計人口によると、大分県の人口が2015年の約116万人が、2045年には約89万人となり、約23%減少するといいます。地元市場の縮小と働き手不足で企業淘汰が進み、社会保障やインフラ改修の経費が膨らみ、自治体運営も厳しくなると伝えています。つまり「現に勤めている企業が生き残っている保証はなく、給与所得も退職金も当てにできません」という警告ではないでしょうか。甘過ぎる収支予測と、頭金不足が返済不能のリスクになります。

最後は、離婚によるリスクです。大分県の2013年度の婚姻は5,724組、離婚は2,179組です。現在の比率は38%ですが、日本全体では先進国並みの50%に近づくと言われています。この家庭不和のリスクが最も高く、一番の問題だと私は考えています。住宅があっても「家族関係がうまくいっていない」という家庭や「家庭内別居」の夫婦が増えているからです。

■損得よりもリスク優先
マイホームを損得で検討するのは投資家の発想です。投資の基本は、買った資産の運用益と最後の売却益との総和が、最初の投資額を上回ることです。
60年間住み続ける場合で考えてみます。自分が使うので運用益はなく、住宅評価額も 0円とします。30年後の人口(需要)は23%減少するので、土地価格も大幅に下がると予想します。つまり運用益がなく、60年間所有した土地で売却利益を出そうとするのは、荒唐無稽な話です。マイホームは損得よりもリスクを考えて建てるもの。家を建てる根拠にする賃貸と持ち家の損得比較は意味がない、と思いませんか。

ちなみに、大分県で、土地と家の総額3200万円のマイホームを60年間持ち続けた後、売却した場合の総費用(生涯費用)は、約6400万円となります。
http://mbp-oita.com/machicon/column/2091/ の松尾コラムを参照してください。


■誰でもできる!リスク回避の確認方法
人は将来がどんなに不確実でも、家族を幸せにするために大きなローンを組み、マイホームを建てたくなります。そんな人のために、「リスクを回避する家づくりのチェックリスト」をつくりました。
Aは土地選びの段階で、BとCの場合は基本設計が出来上がる頃、営業マンと設計担当者に対して質問し、彼らの回答を聴くことで、リスク回避の程度を判定する方法です。

【質疑応答によるリスク回避のチェック】
(回答があれば○を、なければ×を記入する)

A.災害へのリスク対応 土地選び
□風水害の危険がない場所ですか?
□地震や津波の被害が少ない場所ですか?
□法的基準をクリアーしている住宅街ですか?
□復旧するまで避難できる場所がありますか?

B.返済不能へのリスク対応
□60年間住み続ける家の広さは適正ですか?
□夫婦二人暮らしには、広すぎませんか?
□家への投資額や借入金は適正ですか?
□将来、空き部屋になる心配はありませんか?
□心身の健康に、心配はいりませんか?
□現在勤めている会社は生き残れますか?
□教育費、自家用車と保険費用、老後資金の準備は?
□生涯収支でのシミュレーションをしましたか?
□変動金利ですか、固定金利ですか?
□貸しやすい家ですか、売りやすい家ですか?

C.家庭不和へのリスク対応
□自然体で、心身が落ち着く家ですか?
□家族それぞれに、居場所がある家ですか?
□自分の使い勝手・スタイルに合う家ですか?
□家族関係が悪くならない家ですか?
□喧嘩しても仲直りしやすい家ですか?
□自分の時間がつくれる家ですか?
□仲間や趣味などを大切にできる家ですか?
□散らかりにくい家になっていますか?
□夫婦二人でも、暮らしやすい家ですか?
□いざという時、家が稼いでくれますか?
□60年間、人生を楽しめる家ですか?


■リスク管理は、スキルは、事前講座で
土地購入後、2~3ヶ月(10回程度の打合せ)で間取りプランを決めることになります。依頼者が最終プランを承認すると、それ以後大幅な変更ができなくなります。この段階での「間取りプランの良否判定」が、家づくりの成否を決めることになります。是非、この「質疑応答によるリスク回避チェック」を使ってみてください。うまく使うと、生涯費用6400万円(初期費用の2倍)を減らすことも可能になります。

家づくりは、「すべて自己責任で行うこと」が原則です。そのためには基礎的な知識を学び、自分なりの判断基準をつくることが大切です。自分自身でリスク管理ができる最小限のスキルを手に入れたいと思いませんか。
リスク回避の極意は、リスクを知って対策することを夫婦で楽しむことです。まずは、家づくりの楽しみ方を知ってもらう“マッサンの家づくり教室”へ参加してみませんか?

■■自分なりの判断基準が作れる「マッサンの家づくり塾」の紹介
http://mbp-oita.com/machicon/seminar/

■■松尾の「家族関係がよくなる家づくり・ノウハウ」を紹介したコラム集です。
http://mbp-oita.com/machicon/column/
 

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TEL:097-548-7181

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